遗产捐赠税负过高吓退基金会-ZOL问答

上海徐汇区住着一对老夫妇。
生前立下遗嘱
愿捐出全部积蓄和房产
救助先天性心脏病患儿
可托付基金会
房产变现过程中遇到困难
房屋先过户后出售
需缴高额税费
达房款六七成
如何让老人的善意切实落地？

徐汇区长桥街道展出一只搪瓷杯、三部旧手机、几本泛黄书册及手写笔记。这些朴素物件，承载着杜英荣、陆苏英夫妇一生勤俭持家的印记。二人毕生节衣缩食，累计向公益事业捐赠逾500万元。

2018年，他们办理公证遗嘱，决定将身后剩余存款与房产悉数捐赠，专项用于救助困难家庭的先天性心脏病患儿，并委托上海市华侨事业发展基金会负责遗产管理与执行。
普陀区公证处公证员陈鉴媛介绍，已为老夫妻定制身后生效委托书，指定华侨基金会为受托人，待其去世后直接代为处置名下房产，确保遗产处理依法、高效、稳妥。

两位老人分别于2018年和2025年去世，遗留存款逾百万元及一套约40平方米、市场估值超300万元的房产。目前存款已提存至公证处，但该房产因故尚未完成出售。

原来，基金会拟处置房产时被告知：依据民法典，老人去世后若要出售房产，须先完成产权人的变更登记。
徐汇区自然资源确权登记事务中心受理二科科长姚俊青表示：继承人须先完成房屋产权确权，成为合法权利人后，方可办理后续的转让、抵押等其他登记业务。

然而，一旦房屋产权人变更为基金会，后续对外出售时须按企业标准缴税，无法适用个人售房享有的税收优惠政策，导致税负显著增加，因此基金会一直难以决断是否处置该房产。
早在2014年，上海市慈善基金会闵行区代表处就曾面临类似困境：一对老人将一套房产遗赠用于助学，房产过户至基金会名下后，基金会拟出售时发现税费负担极为沉重，竟接近成交总价的70%。其中，土地增值税和企业所得税占绝大部分，大幅压缩了善款的实际可用额度，给公益资金的转化与使用带来现实阻碍。
上海市慈善基金会闵行区代表处专职副会长鲍运刚介绍，这套房产估值650万元，需缴纳税费约450万至460万元。目前暂不出售，计划对外出租，将所得租金注入老人设立的慈善专项基金，持续支持公益事业。

如何提高善款的救助使用效率？
民法专家指出：
遵照老人遗愿
委托基金会代售房产
基金会未被列为房产继承人
先过户后销售的做法有待商榷
上海交通大学凯原法学院民商法副教授李贝指出：若授权委托书中明确约定，委托事项的履行不因委托人去世而终止，则该委托书在委托人身故后仍持续有效，相关代理权限继续存续，受托人可依法继续办理委托事务。